Чем отличается застройщик от подрядчика

Ответы на вопросы в статье по теме: "Чем отличается застройщик от подрядчика" с выводами. Здесь собран и подготовлен тематический материал. При возникновении вопросов задавайте их юристу-консультанту.

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Ответ

в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Технический заказчик

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Инвестор, девелопер, заказчик, застройщик — кто это и в чем разница

Далеко не каждый специалист, а тем более обычный человек знает, в чем разница между такими определениями, как «инвестор», «девелопер», «заказчик», «застройщик» и подобными им, а ведь именно эти определения чаще всего фигурируют у строителей, риелторов в сопровождающей строительство документации и разница в этих понятиях есть. В чем же она?

Застройщик

Застройщиком является тот, у кого есть зарегистрированные права на участок земли, на котором в итоге будет строиться объект. Другими словами, застройщик – этот тот, на чье имя оформлен участок и/ил проект. Права на этот участок оформляются чаще всего на основе прав аренды или прав собственности на этот участок.
На имя компании (лица) застройщика оформляются документы, разрешающие проведение работ на территории. Застройщик может выступать в проекте соинвестором работ или главным инвестором, то есть быть единоличным владельцем будущего дома или входить в число собственников.

Начиная с июля 2018-го на законодательном уровне был введен такой термин, как «специализированный застройщик». Этот термин говорит о том, что компания может быть застройщиком и называться так лишь в том случае, если главным и единственным видом ее деятельности является именно строительство. До начала июля 2018 года застройщиками также могли быть коммерческие организации и структуры, а также учебные, спортивные и научные организации и компании, на территории которых производились строительные работы.

Заказчики – это те, кто формирует заказ на строительство и берут на себя оформление всей разрешительной документации утверждающей проект и разрешающей строительство. Это очень обширный пакет документов, начиная от документации проекта и заканчивая письменными допусками на ввод строительного объекта в режим эксплуатирования. Заказчик занимается обеспечением всей бумажной работы, связанной с проектом. Также заказчик занимается обеспечением технадзора за работами.

Также есть «заказчик-застройщик», который является застройщиком по отношению к объекту строительства, но одновременно является и заказчиком, тоесть сам пробивает землю под застройку и оформляет все документы разрешающие строительство. Обычно все крупные компании это заказчики-застройщики.

А вот Техзаказчик это как раз наоборот, такой заказчик, который является наемной компанией, работающей отдельно от застройщика, обязанностей которой сводятся к решению вопросов с бумагами.

Генеральный проектировщик – это компания, отвечающая за разработку любых документов на строящемся доме (это строительный проект, инженерные расчеты, проектированние коммуникаций и многое другое). Наймом генерального проектировщика занимается технический заказчик, используя для этого финансы инвестора. А уже генеральный проектировщик занимается наймом узкоспециализированных проектировщиков для разработки отдельных разновидностей документации в рамках общего строительного объекта.

Читайте так же:  Конфликт интересов при приеме на работу

Генеральный подрядчик – это та компания, которая берет ответственность за проведение работ на объекте, причем ответственность распространяется на все работы – от рытья котлована до проведения инженерных коммуникаций. Генеральный подрядчик отвечает за выполнение сроков и соблюдение качества строительных работ перед фирмой-заказчиком.

В большинстве случаев именно генподрядчик занимается тем, что подтягивает самых разных подрядчиков или субподрядчиков для того, чтобы они выполнили определенные виды строительных работ. Также генеральный подрядчик занимается контролем хода строительства в целом.

Нередко все выше и ниже перечисленные роли совмещаются в самых разнообразных комбинациях.

Инвестор (он же генеральный инвестор) – компания, занимающаяся финансированием проектов. В буквальном смысле инвестор занимается вложением денежных средств в проект и является или главным выгодоприобретателем, или собственником строительного объекта. Инвестор может использовать как собственные финансы, так и те деньги, которые были привлечены у банковской организации или были собраны у дольщиков или других соинвесторов.

Определение генерального инвестора говорит о том, что именно этот инвестор занимался финансированием запуск стройки и именно он ответственен за постоянное вложение денег на протяжении всех работ.

Инвестор может быть привлечен застройщиком или наоборот – инвестор имеет право выкупить стройплощадку и самостоятельно трансформироваться в компанию-застройщик, а также нанять техзаказчика для строительства.

В области строительства жилых и нежилых зданий девелопер относится к самым неформализованным и широким по разбросу значений определениям, поэтому девелопер не указывается в документации. Другими словами, девелопером является тот, кто ответственен за «развитие» объекта.
Под развитием объекта понимается все те действия, которые направлены на повышение стоимости объекта – начиная от ремонта и изменения назначения и заканчивая самим строительством («развитию» в данном случае подлежит сам строительный участок).
Кроме того, девелопер занимается управлением и распределением денежного потока в рамках одного или нескольких строительных проектов. Управлять он может как собственными финансами, так и привлеченными со стороны или взятыми в управление.

Но в действительности вы легко можете столкнуться с тем, что девелопером называет себя кто угодно при самых разных обстоятельствах:

  1. Застройщики (если стройка идет на земле девелопера).
  2. Инвесторы (если строительство производится на их деньги).
  3. Заказчики (если вся документация завязана на них)

Также существуют еще один распространенный вид фри-девелоперов – это управляющие компании. Главная особенность таких девелоперов в том, что они хоть и не имеют никакого отношения к финансированию и правам на земельный участок, но эти компании ответственны за весь цикл работ на объекте, то есть могут выполнять функции техзаказчика и управляющего, хоть и сама их управляющая компания могла быть нанята генеральным инвестором.

Девелоперами называют и те компании, которые занимаются привлечением финансов дольщиков и могут быть владельцами и собственниками строительного объекта. То есть девелопером может быть та компания, в компетенцию которой входит ответственность за качество работ перед покупателями.

Многие считают, что застройщик и девелопер — идентичные термины, но следует уточнить, что в больших компаниях девелоперы – это головная структура всего холдинга, а застройщики – это дочерние организации. Разница важна для покупателя, ведь договор нужно заключать именно с застройщиком, и именно к нему могут быть предъявлены требования.

Как видим без помощи юриста в этом всем очень сложно разобраться и тем более сложно определить к кому именно и по каким вопросам следует предъявлять претензии в случае если они возникли.

Чем отличается застройщик от подрядчика

Ответ

в строительстве — тот кто заключил Договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Видео (кликните для воспроизведения).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Читайте так же:  Кто имеет право заверить копию паспорта

Технический заказчик

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

  • обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
  • обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
  • обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
  • обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
  • обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Юрлица и ИП могут выступать в качестве застройщика, если имеют в собственном владении земельный участок или право его арендовать для дальнейшего ведения строительных и прочих работ. Подробно о понятии застройщика, а также его полномочиях и ответственности предлагаем узнать ниже.

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

  • Обеспечивает финансовую базу строительства, поскольку часто застройщик выступает в роли генерального инвестора. Он имеет право подписать договор долевого участия с другими инвесторами, при этом передает данным лицам свое право требования.
  • Передает заинтересованным участникам (как правило, дольщикам) сведения о проделанных работах, информирует о сроках сдачи объекта в пользование и проч.
  • Выполняет инженерные изыскания и собирает документы, которые необходимы для реализации строительных работ, проведения реконструкции или капитального ремонта.

Проектная документация должна быть утверждена и соответствовать действующим строительным нормам.

  • Привлекает подрядчиков и прочих специалистов, которые выполнят весь комплекс запланированных на земельном участке работ.
  • Занимается закупкой строительных материалов и необходимого оборудования.
  • Контролирует ход выполнения всех работ. Если возникают какие-либо нарушения, имеет право найти другую подрядную организацию.
  • Гарантирует сдачу объекта в оговоренные ранее сроки.
  • Обеспечивает выполнение условий заключенного договора.

Следует отметить, что в редких случаях застройщик может выступать в качестве подрядчика, то есть выполнять строительные работы собственными усилиями.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

  • Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
  • Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
  • Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

  1. Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
  2. Подготовить бизнес-план.
  3. Приобрести земельный участок.
  4. Организовать рекламную компанию.
  5. Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

Читайте так же:  Уважительные причины неуплаты алиментов

В его лице выступают:

  • Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
  • Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
  • Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
  • Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

  • Утверждает проектно-сметную документацию.
  • Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
  • Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
  • Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
  • Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
  • Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

10 правил выбора застройщика

Попасть в руки мошенников легко, поэтому при выборе застройщика необходимо выяснить следующие данные:

  1. Дата регистрации организации или ИП, срок работы. Чтобы это выяснить, достаточно посетить специальную страницу на сайте налоговой службы.
  2. Наличие у настройщика свидетельства, подтверждающего право владения земельным участком.
  3. Наличие у застройщика действующего разрешения на строительства.
  4. Наличие у застройщика расчетного счета в банке. Если имеется, как долго работает.
  5. Наличие на балансе организации основных производственных фондов, например, помещения, автотранспорта и т. д.
  6. Наличие у застройщика собственного сайта. Если имеется, как долго работает.
  7. Проверка выполненных проектов застройщика.
  8. Определение, имеются ли у застройщика не сданные в эксплуатацию объекты.
  9. Проверка застройщика на наличие финансовой задолженности, например, в банке.
  10. Проверка доверенности на представительство, если застройщика представляет доверенное лицо.

Так, стоит выяснить данные параметры до того, как подписать с застройщиком договор. Этого не стоит делать, если у организации отсутствует официальная регистрация, сметные документы и проч. Дополнительно читайте о критериях добросовестности застройщика.

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика

Покупка жилья на первичном рынке (если квартира принадлежит застройщику) и на вторичном (если у квартиры уже были собственники) практически ничем не отличается. Но имеются некоторые особенности покупки квартиры в новостройке у подрядчика: предпродажная подготовка, пакет документов, возможность ипотечного кредитования и другие моменты.

Преимущества квартиры от подрядчика

Сразу определим разницу между застройщиком и подрядчиком: застройщик – это организация, у которой есть права застройки на определенном участке земли. Застройщик может привлекать нескольких подрядчиков для проведения строительных работ и реализации недвижимости.

Иногда подрядчик получает жилплощадь в качестве взаимозачета за выполненные работы. Для покупателя не имеет значения, в каком статусе выступает юридическое лицо при продаже квартиры, главное, чтобы все правоустанавливающие документы были в порядке.

С каждым годом возрастает доля жилья, приобретенного в новостройках, для этого существуют реальные предпосылки: обветшание старых домов, отсутствие капитального ремонта, изношенная инфраструктура, сомнительная история старых квартир, мошенничество на этапе оформления документов и передачи денег.

При этом многие покупатели и риэлторы отмечают весомые преимущества заключения сделок купли-продажи с застройщиками многоквартирных домов (МКД).

  • В новостройках часто имеется собственный отдел продаж, нет необходимости переплачивать риэлторам и юристам.
  • Все документы готовы в оперативные сроки, имеются договоренности с банками, которые предоставляют ипотеку на льготных условиях.
  • Нет внезапных наследников или родственников, претендующих на квартиру, которые пропустили приватизацию или находились на лечении.
  • Удобная планировка, современные материалы для строительства и отделки, которые соответствуют техусловиям и санитарным нормам.
  • Обширные балконы и лоджии, вместительные грузовые и пассажирские лифты, многоуровневые надземные и подземные паркинги.
  • Качественное оборудование инженерных коммуникаций, электропроводки, которые прослужат без ремонта более 20 лет.
  • Эффективные технологии утепления и изоляции, чтобы предотвратить теплопотери и обеспечить звуконепроницаемость жилья.
  • Комплексное благоустройство территории – в надлежащем состоянии сдаются дороги, газоны, игровые и спортивные площадки.

Общее впечатление от новостроек значительно превышает уровень старого жилого фонда: свежеотделанные фасады, просторные подъезды и вестибюли, однотипные дверные и оконные конструкции.

В проекте сразу предусмотрены площади коммерческого назначения: магазины, офисы, салоны красоты, фитнес-залы, которые органично вписаны в жилое пространство.

Покупатель может выбрать квартиру с чистовой отделкой или самостоятельно заняться ремонтом. При этом не придется демонтировать старые покрытия или вскрывать стены, чтобы заменить проводку.

При осмотре квартиры будущий покупатель вправе указать на строительные дефекты или другие недостатки и потребовать их устранения в конкретные сроки. Поэтому перед подписанием передаточного акта лучше проверить объект недвижимости вместе с независимым экспертом.

Предполагаемые риски при покупке квартиры от подрядчика

Квартиру в новостройке можно купить на этапе строительства по договору долевого участия (ДДУ) или после сдачи здания в эксплуатацию. Основные риски возможны при оформлении ДДУ, но сейчас законодательство максимально защищает права дольщиков, чтобы они не «потеряли» свои деньги.

Читайте так же:  Производственная травма это определение

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» предусматривает финансовую и юридическую ответственность застройщика, создание эскроу-счетов, на которых будут «заморожены» средства до окончания строительства.

  • При заключении ДДУ старайтесь выбирать квартиры в домах, которые готовы более, чем на 50-60%. Посмотрите проектную документацию и график строительства, проверьте историю застройщика: когда и какие объекты сдавались. в таком случае. Выбирайте проверенные организации, даже если возникнут проблемы с окончанием сроков строительства, будет больше возможностей отстоять свои интересы в суде и получить реальную компенсацию.
  • В первые 2-3 года вскрываются все технологические и строительные недостатки – некачественные трубы или провода, непрочная облицовка фасада и другие. Поэтому многие советуют покупать квартиру в доме после «усадки» через пару лет после сдачи в эксплуатацию. Полезно пешком пройти по всем этажам, пообщаться с соседями, посмотреть отзывы в интернете.
  • При массовом заселении в новостройку начинается интенсивный ремонт и грохот перфораторов со всех сторон. Привозят тонны строительных материалов, загрязняют площадки и лифты. Поэтому следует или предусмотреть «запасной вариант» или запастись железным терпением.

Процедура приобретения и оформления документов

Оформление договора зависит от того, на каком этапе находится строительство дома:

  • Договор купли-продажи, если объект уже сдан в эксплуатацию и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ничем не отличается от обычного договора, только здесь в числе участников сделки со стороны продавца – юридическое лицо.
  • Договор долевого участия, если дом еще в процессе строительства и не сдан в эксплуатацию. При этом само подписание договора и переход права собственности подлежит регистрации. ДДУ – основной документ, который фиксирует условия передачи собственности от застройщика или подрядчика к покупателю.
  • Договор переуступки права требования (договор цессии),

по которому правообладатель может переуступить свои права на будущую квартиру другому покупателю. Ведь квартира еще не существует, как объект, подлежащий регистрации в Росреестре, поэтому происходит не купля-продажа, а переуступка прав и требований. Основное отличие: ДДУ на квартиру можно заключить только один раз, а договор цессии можно переоформлять без ограничений.

В любом случае, со стороны покупателя потребуется такой пакет документов:

  • паспорт или иное удостоверение личности;
  • заявление о регистрации прав по договору купли-продажи, договору долевого участия или договору переуступки права требования;
  • договор с застройщиком или с подрядчиком;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Помимо этого могут понадобиться доверенности на законных представителей, согласие застройщика на переуступку права требования, справки о выполнении всех обязательств со стороны подрядчика и прочие по ситуации.

Читайте также:

Совет! Отдать подрядчику деньги очень просто, а получить обратно очень сложно, поэтому советуем привлечь к оформлению договора независимого строительного оценщика и юриста. Их услуги обойдутся от 30 000 рублей, но это незначительная сумма на фоне возможных непредвиденных расходов.

Финансовые вопросы приобретения новостройки

Квартиры от застройщика соотносимы по стоимости с квартирами «на вторичке», исключая дома в центральных районах или те, которые относятся к категории «исторических», «элитных» и подобных.

Поэтому новые квартиры настолько популярны и у молодых семей, и у людей пенсионного возраста. Этому способствуют дополнительные финансовые возможности:

  • Квартиры по ипотечному кредиту даже для пенсионеров – крупные строительные фирмы тесно сотрудничают с банками (ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк и многие другие), чтобы упростить и ускорить процедуру оформления кредитного договора.
  • Эти же банки предлагают льготные условия кредитования для клиентов партнерских организаций – на 1-2% ниже, более выгодные условия страховки и другие привилегии.
  • Возможна рассрочка от застройщика – при наличии основной суммы может быть предоставлена рассрочка до 20% остатка на период до 2 лет.
  • Использование воинского или материнского (семейного) сертификата, при этом у многих застройщиков материнский капитал, размер которого составляет примерно 450 000 рублей, удваивается. Это означает, что в сумму платежа засчитывается 900 000 рублей.

Вы не обязаны заключать договор страхования жизни при ипотеке именно в том банке, где кредитуетесь, ведь разница в условиях страховки достигает сотни тысяч рублей. Теоретически, банкам запрещено оказывать одну услугу (кредитование) только при условии получения другой (страхование). Но на практике банковские менеджеры прилагают все усилия, чтобы удержать клиента и навязать невыгодную страховку с дополнительными опциями.

Покупка квартиры от субподрядчика

Субподрядчик – это лицо, которому генеральный подрядчик передал определенные полномочия, например, по части строительства и реализации жилья. Таким образом чаще всего реализуется жилье в недостроенном доме, тогда оформляется не договор купли-продажи, а договор переуступки права требования относительно объекта договора.

Проблема заключается в том, что иногда происходит многократное переоформление договора с переуступкой права требования. Это осложняет проверку законности и наводит на определенные подозрения. Поэтому следует внимательно проверять не только застройщика, но и все организации, причастные к передаче права на конкретный объект недвижимости.

Квартира в новостройке – это надежный способ инвестировать свободные средства в ликвидный объект, который можно сдавать в аренду или продать при необходимости. Чаще всего продавцом выступает застройщик или другое юридическое лицо, что существенно упрощает подготовку и проверку документов по сравнению с квартирой на вторичном рынке. Цены на жилье от застройщика зависят от степени готовности объекта, можно попросить дополнительную скидку, оформить ипотеку или рассрочку.

Читайте так же:  Командировочный лист — как оплачивается и рассчитывается

Функции, права и суть деятельности застройщика

В сфере недвижимости и предпринимательства довольно часто фигурирует такой термин, как застройщик. Это понятие широко употребляется уже достаточно давно, оно применялось еще в советскую эпоху. Несмотря на обилие более современных и актуальных терминов (например, «девелопер»), понятие «застройщик» по-прежнему остается весьма востребованным в сфере строительства и применяется практически повсеместно. Несмотря на это, далеко не все понимают истинный смысл и суть этого термина. В этой статье мы постараемся подробно разъяснить, кто же такой застройщик, каковы его функции и какими он обладает правами и обязанностями.

Сущность понятия «застройщик»

Застройщик – это по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» юридическое лицо, которое владеет определенным земельным участком и привлекает финансовые средства граждан-участников долевого строительства с целью возведения на данном участке жилых или каких-либо других объектов недвижимости на основании имеющегося у него официального разрешения на строительство. Другими словами, это юридическое лицо, владеющее определенным земельным участком и ведущее на данном участке строительство нового здания.

Застройщик и девелопер: сходства и различия

В европейской практике, в отличие от российской, термин «застройщик» не имеет такого широкого распространения. Вместо него традиционно употребляется понятие «девелопер». Девелопер – это бизнесмен, который занимается созданием объектов недвижимости, реконструкцией и изменением уже существующих зданий и выполнением прочих подобных задач. Девелопер, как правило, контролирует процесс строительства здания на всех этапах, начиная от создания архитектурного проекта и заканчивая поиском брокера для продажи готового объекта. Застройщик – это довольно близкая по своей сути роль, однако функции застройщика не предполагают такого широкого спектра различных задач и такой обширной сферы деятельности.

Сегодня в качестве девелоперов обычно выступают юридические лица (специальные девелоперские конторы, которые обладают широкими возможностями и могут привлекать к строительству зданий и развитию своих проектов крупные инвестиции). В западной практике такая деятельность является вполне привычной. А девелопмент — это специальный вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием объектов недвижимости, реконструкцией существующих зданий и прочими видами строительных работ. Это очень сложный вид предпринимательства, который обладает сложной разветвленной структурой и состоит из массы различных задач, в числе которых, например, разработка концепции проекта, оценка местоположения, техническое обоснование строительства, проектирование, заключение необходимых контрактов, маркетинг, управление строительством и прочие виды деятельности.

Сегодня на российском строительном рынке возникают все новые и новые девелоперские компании, которые, в отличие от привычных застройщиков, управляют всеми этапами возведения новых объектов недвижимости.

Понятие «застройщик» в правовой сфере – это тот, кто имеет широкую сферу влияния и доступ на рынок современной недвижимости. Учитывая всю важность и ответственность той роли, которую исполняет застройщик в процессе строительства, деятельность, функции, права и обязанности застройщиков строго регулируются действующим законодательством. В Федеральном Законе 214-ФЗ (последняя действующая редакция от 2010 г.) обозначены все права, которыми обладает застройщик. В частности, в данном нормативном документе отмечены следующие важные моменты:

  • Застройщик имеет право на привлечение финансовых средств граждан, задействованных в долевом строительстве, для реализации проекта создания многоквартирного дома только после обязательного получения соответствующего разрешения на строительство, оформления проектной декларации, составленной в соответствии с настоящим Федеральным Законом, а также прочих необходимых документов.
  • Застройщики, отвечающие всем требованиям настоящего Федерального Закона, имеют право на привлечение средств граждан для строительства с непременным принятием определенных обязательств, согласно которым гражданин после внесения средств и выполнения ряда условий получает право владения недвижимостью в строящемся жилом здании.
  • В том случае, если средства граждан будут привлечены для строительства застройщиком, не соблюдающим все требования настоящего Федерального Закона, будет зафиксировано нарушение российского законодательства, и гражданин будет вправе потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему финансовых средств, а также возмещения причиненного гражданину ущерба.

Эти и другие правила четко прописаны в статьях Федерального закона 214-ФЗ. Именно они являются правовым полем современного инвестиционного строительства и регламентируют все нюансы деятельности застройщиков.

Застройщик, заказчик, подрядчик — кто есть кто?

Некоторые ошибочно полагают, что застройщик – это заказчик или подрядчик. Между тем, эти понятия хотя и несколько схожи, но все же имеют разное значение. В роли заказчика обычно выступает лицо, управляющее строительством (вне зависимости от того, является ли оно хозяином земли или нет). А под термином «застройщик» понимают лицо, которое владеет земельным участком и имеет на него все права. Таким образом, застройщик – это более широкое, общее понятие, а заказчик – частное. Застройщик может выступать в качестве заказчика, но вот заказчик не обязательно является застройщиком.

В отношении понятия «подрядчик», как правило, не возникает таких сложностей. Этот термин означает лицо, выполняющее определенные строительные или другие работы по заключенному с заказчиком договору подряда.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подрядчики обязаны иметь государственную лицензию на осуществление своей работы. Только тогда их деятельность признается законной и правомерной.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как видите, все описанные выше понятия имеют разное смысловое значение, но при этом они прочно взаимосвязаны друг с другом. Важно точно понимать смысл этих терминов и осознавать, в чем заключается разница между ними. Только тогда вы сможете грамотно оперировать понятиями из инвестиционно-строительной сферы.

Чем отличается застройщик от подрядчика
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here