Законопроект апартаменты признают жильем

Ответы на вопросы в статье по теме: "Законопроект апартаменты признают жильем" с выводами. Здесь собран и подготовлен тематический материал. При возникновении вопросов задавайте их юристу-консультанту.

Апартаменты обещают «узаконить»

Вице-премьер Виталий Мутко пообещал, что законопроект, определяющий статус апартаментов, появится в ноябре.

Споры о статусе апартаментов идут не первый год. Сейчас такие объекты относятся к нежилым помещениям, со всеми вытекающими последствиями. Апарт-отели (в отличие от жилья) не надо обеспечивать местами в школах и детских садах, на них распространяются более мягкие требования по числу парковочных мест и отсутствию вблизи предприятий. В них нельзя зарегистрироваться, да и налоги на такую недвижимость выше, как и коммунальные тарифы. Тем не менее многие застройщики рекламируют такие проекты как предназначенные для постоянного проживания. Такое псевдожильё особенно распространено в Москве. Эти комплексы возводят там, где из-за каких-то ограничений девелоперы не могли согласовать жилой дом. А обитатели апартаментов уже жалуются на недостачу парковок, отсутствие мест в садиках, невозможность получить медицинские и другие услуги по месту жительства – постоянной регистрации-то нет.

Чтобы решить проблему, Минстрой уже предлагал фактически приравнять апартаменты к жилью. В Госдуму вносили законопроект, который устанавливал понятия «многофункциональный дом», «жилые апартаменты» и «нежилые апартаменты». Разработчики документа старались узаконить уже построенные объекты и установить какие-то правила для будущих. Приравнять апартаменты к жилью хотят и в госкомпании «Дом.РФ». Тогда и показатели нацпроекта по вводу жилья будет выполнить проще.

Однако не все ведомства с таким подходом согласны. Минэкономразвития, например, считает апартаменты разновидностью отеля. В итоге прежний законопроект из Госдумы отозвали. Между тем из-за невнятного статуса апартаментов их продажи в Петербурге на несколько недель заблокировал Росреестр. Чиновники не поняли, как применять к таким объектам новые требования 214-ФЗ.

Теперь вице-премьер Виталий Мутко пообещал, что новая версия законопроекта будет готова в ноябре: «Да, Правительство РФ рассматривает вопрос правового регулирования при реализации апартаментов. Такие поручения даны Минстрою и другим ведомствам. Эту тему надо узаконить. Я думаю, мы это сделаем. В стране строится до 3 млн кв.м апартаментов, прежде всего в Москве и Петербурге. Их возводят как нежилые помещения, и когда люди туда заезжают, они не могут зарегистрироваться».

Руководитель практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал» Ольга БАТУРА поясняет: до февраля 2019-го была правовая неопределенность в том, что понимать под апартаментами. Это мог быть тип квартиры, то есть жилого помещения в многоквартирном доме с дополнительными услугами от управляющей компании (горничные, еда на дом, охрана территории и т.п.). А также формат номера в гостиничном комплексе, предусматривающий «кухонный уголок» или полноценную кухню. Существовала ещё одна категория, которую нельзя было отнести ни к квартирам, ни к гостиничным номерам – нежилые помещения в зданиях (не многоквартирных домах), которые приобретались для собственного проживания либо для сдачи в аренду.

Но принятое в феврале положение о классификации гостиниц определило апартаменты как категорию номеров гостиницы: площадью не менее 40 кв.м, две и более комнаты, с двуспальной кроватью и мини-кухней (электроплита или микроволновка, вытяжка, чайник, раковина для мытья посуды, холодильник). Введены понятия «апартотель» (вид гостиниц, где все номера — это «студии» и «апартаменты») и «комплекс апартаментов» (гостиница с номерами различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом).

«Мне не очень понятна эта инициатива, поскольку статус апартаментов и так достаточно определен. При этом, как правило, здания апартов размещаются на участках, не предусматривающих жилую застройку, с видом разрешенного использования «размещение гостиниц». Кроме того, теперь застройщики должны реализовывать апартаменты физическим лицам по договорам о долевом участии в строительстве, использовать экскроу-счета и получать проектное финансирование», — рассуждает Ольга Батура.

Что нужно знать про такой формат жилья, как апартаменты?

Апартаменты, как и любую другую недвижимость, не являющуюся залогом или предметом судебного спора, можно сдавать, продавать, дарить. И, конечно, покупать. Безусловно, есть нюансы, скажем в части налогового законодательства, но в целом, весь набор этих нюансов никак не накладывает дополнительных ограничений на владельца апартаментов по сравнению с владельцем квартиры.

Ранее на рынке мы наблюдали статистику, что апартаменты чаще покупали в качестве второго, дополнительного, или инвестиционного жилья, так что вопрос прописки для большинства покупателей был не актуален. Но сейчас апартаменты часто становятся первым жильем для молодежи. Обычно они приобретаются родителями, при этом площадь приобретаемых апартаментов часто не превышает 50 квадратных метров. Вопрос прописки при этом по-прежнему зачастую не актуален.

Несколько столичных объектов уже после сдачи и прохождения госкомиссии изменили статус своих лотов: апартаменты стали законными традиционными квартирами. Чаще же девелоперы решают вопрос перевода апартаментов в жилые помещения до ввода дома в эксплуатацию. Новый статус обычно увеличивает интерес к объекту со стороны клиентов, что сказывается и на росте цен, а также скорости реализации площадей объекта. Цена может возрастать на 20-25%.

На сегодняшний день апартаменты составляют уже почти четверть предложения московского жилья на первичном рынке.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая стоимость. Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница может составлять до 20-25%.

Апартаменты не являются объектами жилого фонда и, соответственно, они не обеспечиваются социальной инфраструктурой. Но во многих крупных объектах девелопер на стадии проектирования учитывает потребности будущих клиентов и планирует на нижних этажах площади, где будут размещаться частные медицинские центры, детские сады и т.д.

Читайте так же:  Права ребенка в россии и великобритании

Пожалуй, главный плюс апартаментов — широкие возможности при создании дизайн-проектов и перепланировке помещений, в отличие от традиционных квартир, где требования регламентированы и существует множество ограничений. Возможно даже переносить мокрую зону, но по согласованию с управляющей компанией (есть примеры устройства собственных бассейнов). Владелец апартаментов сам определяет, где у него будет кухня, а где спальня. Впрочем, нельзя сказать, что владельцы апартаментов совсем ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Они должны будут соблюдать регламент, установленный управляющей компанией.

Одно из основных отличий современных апартаментов от традиционных, привычных квартир в многоквартирных домах — отсутствие возможности оформлять регистрацию по месту жительства. Прописаться в таком формате недвижимости нельзя.

Временную регистрацию сроком на пять лет можно оформить только в апартаментах, расположенных в зданиях, имеющих статус гостиницы.

Апартаменты юридически относятся к нежилому типу недвижимости (правовой статус этого формата до сих пор не очень четко прописан). Это означает, что ряд норм, например, Жилищного и Гражданского кодексов в разрезе жилой недвижимости, к ним не применяется. Но приобретаются они в действительности для индивидуального или семейного проживания. Жить в апартаментах сегодня достаточно модно и это, кстати, широко распространено в мире.

Что такое, собственно, апартаменты? Это — помещения, обычно достаточно просторные, которые имеют все необходимые условия для комфортного проживания, но они не имеют прямого отношения к жилому фонду.

Законопроект апартаменты признают жильем

Совет Государственной Думы на минувшей неделе решил снять с рассмотрения законопроект №488847-7, предлагающий урегулировать жилой статус апартаментов.

Официальная причина исключения законопроекта из законодательной повестки нижней палаты — отзыв документа его автором, бывшим депутатом Александром Сидякиным.

Последний на днях сменил свой статус парламентария на должность высокопоставленного чиновника в родном для себя регионе: как сообщил портал РЗ, Александр Сидякин принял предложение врио главы Республики Башкирия Радия Хабирова стать руководителем его администрации.

На самом деле, причина снятия законопроекта в его юридической спорности, отмеченной сразу несколькими федеральными ведомствами, отмечает ТАСС со ссылкой на «источник в Госдуме».

Напомним, что законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях регулирования правового статуса многофункциональных домов и жилых апартаментов» был внесен в Госдуму Александром Сидякиным (на фото) в июне текущего года.

Документ предлагал восстановить жилищные права проживающих в апартаментах около 150 тыс. семей и обеспечить перевод данных помещений в статус жилых путем внесения ряда поправок в Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ.

В частности, законопроектом предусматривалось наделение региональных властей полномочиями устанавливать временные правила перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений «в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта».

Минэкономразвития выразило категорическое несогласие с этим положением, а также с непроработанностью в документе вопросов налогообложения апартаментов. Кроме того, ведомство не устраивает слишком вольная трактовка земельного законодательства в части возможности выкупа земли под зданиями, включающими в себя этот вид помещений.

Отрицательный отзыв законопроект получил и со стороны Верховного Суда РФ. Суд высшей инстанции солидаризовался с замечаниями Минэкономразвития. Кроме того, ВС обратил внимание на то, что предлагаемый документом «перевод нежилых помещений (апартаментов) в жилые апартаменты в многофункциональном здании может привести и к конфликту интересов собственников, использующих апартаменты для постоянного проживания, и собственников, использующих нежилые апартаменты для предпринимательской деятельности (например, при размещении таких помещений на одном этаже здания), что породит дополнительные споры».

В правовом заключении Госдумы законопроект критикуется, в частности, за то, что под вводимым им определением «жилые апартаменты» понимаются только помещения, расположенные в многофункциональном доме. Таким образом, по мнению думских юристов, из определения выпадают «апартаменты», расположенные в многоквартирных домах (МКД).

Напомним, что со стороны отраслевого сообщества с показательной критикой неудавшегося законопроекта выступил генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик (на фото). Главный тезис эксперта таков: решение о приравнивании апартаментов к жилью противоречит концепции градостроительного законодательства, поскольку фактически апартаменты часто строятся в тех градостроительных зонах, где жилищное строительство запрещено де юре и нецелесообразно де факто.

Другие публикации по теме:

В Госдуму внесен законопроект, приравнивающий апартаменты к квартирам

Документ, подготовленный Комитетом по жилищной политике и ЖКХ перекликается с законопроектом Минстроя РФ, внесенным в Госдуму около года назад и предполагающим регистрацию жильцов в зданиях нежилого назначения.

В Госдуму в середине июня внесен законопроект, предлагающий восстановить жилищные права владельцев апартаментов (апарт-отелей) и перевести данные помещения в статус жилых, сообщает «Парламентская газета».

Соответствующий законопроект №488847-7 подготовлен первым заместителем председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Александром Сидякиным, представляющим парламентскую фракцию от партии «Единая Россия».

Как сказано в пояснительной записке к документу, он предполагает внести изменения в действующий Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы РФ, которые позволили бы:


  • определить юридический статус уже построенных «апартаментов» и зданий с «апартаментами»;
  • сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в «апартаментах»;
  • установить правовое регулирование апартаментов и зданий с апартаментами на будущий период;
  • ввести раздельное зонирование жилых зон (с многоквартирными домами и другими жилыми объектами) и зон, допускающих смешанное использование (общественно-деловых зон).

В настоящее время с точки зрения закона апартаменты не являются жилыми помещениями. Жилищным кодексом предусмотрена возможность перевода нежилого помещения в жилое. Вместе с тем в сложившейся ситуации апартаменты едва ли смогут пройти указанную процедуру, поскольку в большинстве случаев они не отвечают установленным жилищным законодательством требованиям, определяющим помещение как пригодное для жилья.

Так, законопроектом предлагается наделить субъекты РФ полномочием по установлению временных правил перевода уже построенных апартаментов в категорию жилых помещений в зданиях, разрешение на строительство которых выдано до дня вступления в силу законопроекта. При этом наравне со специальными временными правилами субъектов РФ предлагается регламентировать:

  • условия и порядок признания здания или части здания многофункциональным домом;
  • требования к нежилым помещениям в таком доме, в отношении которых допускается перевод в жилые апартаменты;
  • порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном доме в жилые апартаменты
  • максимальный срок реализации собственниками апартаментом указанного права
Читайте так же:  Третье высшее образование срок обучения

Указанные новеллы, по мнению автора, позволят устранить наиболее острые проблемы, связанные с использованием для постоянного проживания граждан апартаментов.

В целях установления правового регулирования апартаментов и зданий с ними на будущий период законопроектом предусмотрено внесение изменений в такие базовые нормативный правовые акты как Жилищный, Земельный и Градостроительный кодексы.

В частности, в ЖК предусмотрели понятие «жилых апартаментов», под которыми будут пониматься структурно обособленные помещения в многофункциональном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. В тексте проекта также раскрыли понятие «многофункционального дома».

Кроме того, законодатель тщательно подошел к решению вопроса общего имущества собственников помещений в многофункциональном доме. Так, например, отличительной чертой правового режима общего имущества собственников апартаментов является то, что в общее имущество не будет входить земельный участок, на котором расположен многофункциональный дом и который находится в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем законопроектом предусмотрена возможность выкупа такого земельного участка собственниками апартаментов.

Наряду с вышеназванными изменениями, также предлагается регламентировать отношения, касающиеся управления многофункциональным домом, платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок установления указанных платежей, а также порядок предоставления субсидий и компенсаций по оплате расходов на оплату апартаментов и коммунальных услуг.

Корреспондирующие изменения также предлагается внести в Градостроительный кодекс. Так, например, согласно пояснительной записке законопроектом предлагается осуществлять учет особенностей проектирования и строительства многофункциональных домов путем определения:

  • состава территориальных зон, в которых разрешается строительство;
  • требований градостроительных регламентов к жилым и нежилым апартаментам в границах территориальных зон;
  • особенностей нормативов градостроительного проектирования для территориальных зон, в которых расположены многофункциональные дома.

При этом при выборе территориальных зон будет применяться принцип раздельного зонирования жилых зон на:

  • зоны, допускающие размещение многоквартирных домов и других жилых объектов;
  • общественно-деловые зоны, допускающие смешанное использование.

Вышеуказанный проект в части стремления уравнять в правах жильцов (владельцев) апартаментов с жильцами (владельцами) квартир перекликается с законопроектом от Минстроя, предлагающим разрешить регистрацию в апартаментах.

Решение о приравнивании апартаментов к жилью противоречит концепции градостроительного законодательства. Так прокомментировал порталу ЕРЗ законодательную инициативу Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. По его мнению, апартаменты строятся в тех градостроительных зонах, где жилищное строительство запрещено. Чтобы обойти ограничение на жилищное строительство застройщики получают разрешение на строительство, например, гостиницы. Затем продают помещения в этой гостинице под видом юридически несуществующего типа помещения «апартаменты». Им это проще, чем добиваться внесения изменений в градостроительные регламенты. Все это идет от некачественной разработки правил землепользования и застройки. Или от высокой платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. Корень проблемы надо искать в несовершенстве местного нормотворчества в городах, где массово строятся апартаменты. Узаконивая возможность постоянного проживания граждан в нежилых помещениях проблему не решить, т.к. могут быть случаи, когда постоянно жить в конкретном доме нельзя из-за неблагоприятного внешнего воздействия.

В Госдуме предлагают приравнять апартаменты к жилью

Госдума рассмотрит законопроект, который предлагает восстановить нарушенные права владельцев апартаментов и установить механизм перевода данных нежилых помещений в статус жилых. Документ внес в Нижнюю палату парламента депутат от партии «Единая Россия » Александр Сидякин.

В пояснительной записке к проекту авторы отмечают, что сейчас нет правового статуса апартаментов, но спрос на них в столице и крупных городах России растет. При покупке таких помещений у граждан возникает много проблем, в том числе и с регистрацией по месту жительства.

Документ предлагает установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в жилые помещения на переходный период, передает ТАСС .

Кроме того, авторы законопроекта считают, что необходимо усилить контроль за таким объектами при последующей постройке на муниципальном уровне и ликвидировать разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.

Постоянную регистрацию в апартаментах могут разрешить до конца года – АИЖК

Поправки в законодательство, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять до конца года, передает «РИА Новости» со ссылкой на слова руководителя АИЖК Александра Плутника, сказанные в кулуарах ПМЭФ .

«Таким образом, апартаменты уравняют в правах с жильем», — пояснил он (цитата по «РИА Новости»).

О том, что разрабатывается законопроект, разрешающий регистрацию в апартаментах, говорилось еще осенью прошлого года. Разработчики законопроекта предлагали разрешить оформлять постоянную регистрацию в апартаментах. Однако это всё равно не даст их жителям права пользоваться социальной инфраструктурой района. Налоговую ставку также предлагалось оставить повышенной. Законопроект не распространял на апартаменты субсидии и льготы.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ранее власти Москвы предлагали ввести для апартаментов, юридически не имеющих статуса жилья, нормативы по соцобъектам, аналогичные требованиям для жилых проектов. Некоторые эксперты оценили это как признак того, что апартаменты могут вскоре признать жильем.

Бизнес выступает против новых ограничений на размещение

Рынок принял в штыки предложенные депутатами поправки к закону об основах туристской деятельности, которые позволяют средствам размещения работать только в нежилых помещениях. Инициатива сделает незаконной сдачу жилья в краткосрочную аренду, деятельность гостевых домов и горных приютов, а также будет препятствовать принятию закона о туристическом жилье. Проходящие массовые проверки квартир для краткосрочного найма в Минэкономики считают неправомерными.

Сформулированные депутатами Госдумы поправки к закону об основах туристской деятельности носят избыточный характер и могут сформировать неоднозначную практику толкования законодательства в сфере туризма. Об этом говорится в письмах «Опоры России», направленных вице-премьеру Ольге Голодец и спикеру Госдумы Вячеславу Володину.

Читайте так же:  Утеря свидетельства о регистрации брака

Как указывает «Опора России», согласно поправкам, все средства размещения смогут располагаться исключительно в нежилых помещениях. Это предложение, по мнению организации, противоречит Жилищному и Гражданскому кодексам, которые допускают использование жилых помещений для осуществления коммерческой деятельности — в частности, сдачи в наем по договорам краткосрочной аренды. Кроме того, в законодательстве отсутствует четкое описание понятия «нежилое». «Опора России» также считает некорректной замену понятия «проживание» на «пребывание» для средств размещения, ссылаясь на то, что обособленного понятия «пребывания» в законодательстве также не существует: сейчас оно может относиться и к жилым и к нежилым помещениям. В аппарате вице-премьера и пресс-службе Госдумы на вопросы “Ъ” не ответили.

Поправки к закону об основах туристской деятельности были сформулированы группой депутатов в середине ноября. До того в Жилищный кодекс были внесены изменения, которые запрещали оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Это уже стало предметом полемики на рынке гостиничных услуг. Минэкономики в своем обращении к органам власти (копия есть у “Ъ”) указывает на многочисленные обращения о проведении региональными отделениями Роспотребнадзора проверок жилых помещений, сдаваемых по договорам краткосрочного найма. Их деятельность квалифицируется как оказание гостиничных услуг из-за наличия спальных мест, мест для хранения вещей, техники и постельного белья. Проверки в Минэкономики называют неправомерными, ссылаясь на то, что сдача жилья — не гостиничная услуга. В министерстве на вопросы “Ъ” не ответили.

Как «закон о хостелах» отрегулировал жилье

Один из авторов нового проекта поправок к закону об основах туристской деятельности, депутат Госдумы Галина Хованская, говорит, что документ направлен в основном на приведение остального законодательства в соответствие с утвержденными изменениями в Жилищный кодекс. Но член правления «Лиги хостелов» Наталья Петровская поясняет, что на деле инициированные изменения заметно усугубляют ситуацию. В Жилищном кодексе ограничена только возможность оказания гостиничных услуг, а под определение «средства размещения» попадают также апартаменты и квартиры, сдаваемые в краткосрочный наем, объясняет она. По словам эксперта, аренда жилья на срок до одного месяца относится к тому же виду экономической деятельности, что и оказание гостиничных услуг.

Госпожа Петровская не сомневается, что в случае утверждения поправок, сдача жилья в краткосрочную аренду будет восприниматься проверяющими органами на местах как гостиничная деятельность. Заместитель председателя комитета Совета федерации по социальной политике Игорь Фомин добавляет, что в жилом фонде часто исторически располагаются и другие средства размещения — например, дома охотника, туристские деревни, горные приюты, коттеджи, гостевые дома, шале и пр. Кроме того, по его словам, запрет затронет десятки тысяч объектов в курортных регионах страны, которые сдаются туристам в высокий сезон.

Ведущий специалист департамента контроля качества Национальной юридической службы «Амулекс» Софья Танина добавляет, что инициатива станет препятствием и для принятия закона о туристическом жилье, который разрабатывает Минэкономики. Предусматривая использование лишь нежилых помещений, поправки исключают возможность эксплуатации квартир в туристской деятельности, поясняет она.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Разработана «Памятка покупателя апартаментов», сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

«Преимущество апартаментов – в их цене: как правило, они дешевле квартир. Но чтобы составить полное представление об этом виде недвижимости, мы подготовили и опубликовали на своем сайте «Памятку покупателя апартаментов». В ней изложили все их недостатки и преимущества, указали перечень документов, который нужно запрашивать у застройщика. Надеюсь, материал будет полезен всем, кто задумывается об оформлении такой покупки», – сказала А. Пятова.

По ее словам, покупка апартаментов может оказаться рискованной для любого, кто планирует приобрести их на стадии строительства и в качестве единственного жилья.

Москомстройинвест как орган, контролирующий соблюдение законодательства о долевом строительстве, не раз обращался к гражданам с просьбой быть предельно внимательными при покупке апартаментов на стадии строительства. Но их продажи растут, а вместе с этим и опасения по поводу появления обманутых граждан.

«Апартаменты – востребованный формат недвижимости в мире, этот рынок регулируется местным законодательством. В российских нормативных актах до сих пор отсутствует их точное определение», – пояснила А. Пятова.

При внешней схожести апартаменты и квартиры имеют существенное отличие – применение норм 214-ФЗ. Закон о долевом строительстве распространяется на покупателей и жилья, и апартаментов, но если в отношении первых он применим в полном объеме, то по вторым «работает» только как гарант от двойных продаж.

Оформление покупки апартаментов обычно проходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Именно это и защищает покупателя от двойных продаж.

Но на этом распространение правил 214-ФЗ на покупателей апартаментов заканчивается. Значительная часть из них уверена, что ДДУ гарантирует им исполнение обязательств застройщика, но это не так.

«На помощь государства в вопросах воздействия на застройщика апарт-комплекса рассчитывать будет сложно. У него просто нет таких полномочий. А что делать при срыве сроков строительства? Как достраивать апартаменты, если застройщика, например, признают банкротом? Эти аспекты никак не регламентируются 214-ФЗ, в отличие от объектов жилой недвижимости», – отметила А. Пятова.

Кроме того, в Москве продолжают выявляться случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи» апартаментов, разрешения на строительство которых не выдавались.

«Недавно мы информировали общественность о скандальной ситуации вокруг лофтов компании Red Development. От действий застройщика пострадало 450 человек, которые по закону не могут быть признаны обманутыми дольщиками. Сегодня сталкиваемся с продажами апартаментов в помещениях бывшего завода на ул. Серпуховский вал, д. 7, стр. 2, 3, 4, 7. И опять граждане отдают деньги, не запрашивая документы на строительство, а ведь это первое, что нужно требовать у застройщика», – подчеркнула А. Пятова.

Читайте так же:  Нужно ли менять инн после смены фамилии

К обязательным для проверки документам при заключении ДДУ относятся:

  • разрешение на строительство (выдается Мосгосстройнадзором),
  • проектная декларация (должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте объекта или застройщика),
  • правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды).

Юридический статус апартаментов накладывает ряд ограничений, значение которых застройщики стараются преуменьшить. Речь идет о налогах и тарифах на коммунальные платежи, которые значительно выше для собственников апартаментов, чем для владельцев квартир.

Также действуют «усеченные» нормы СанПин. Например, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, ниже нормы по вентиляции и шумоизоляции, чем у квартир.

Обеспечение апарт-комплексов социальной инфраструктурой также необязательно для такого типа недвижимости. Между тем, приоритет для зачисления в садик или школу отдается детям с постоянной регистрацией по месту жительства. Остальных прикрепляют по остаточному принципу, если в районных учреждениях образования остались свободные места.

Информационная служба портала Стройкомплекса

Запрет посуточной аренды в жилых домах, оказывается, можно обойти

Спорный документ о запрете посуточной аренды в жилых домах претерпел небольшие, но очень важные изменения. На них даже не сразу обратишь внимание, спасибо, эксперты помогли » КП » разобраться.

Еще вчера в законопроекте говорилось о запрете «в жилых помещениях гостиниц и иных средств размещения». Что подразумевало полное отсутствие временных гостей — не должно быть ни хостелов, ни краткосрочной аренды квартир. А уже сегодня загадочные три слова «иные средства размещения» из документа были убраны. «По настоятельной просьбе из структур исполнительной власти», — пояснил «КП» один из участников консультаций, отметив, что дискуссия была очень жаркой.

Формальная причина новой редакции — нет четкого определения, что означает понятие «иные средства размещения». По сути же — чтобы не убивать институт посуточной аренды, хотя бы потому, что это основной способ проживания туристов в курортных городах России , а для многих жителей тех мест — едва ли не единственный источник существования. К тому же многие участники консультаций лично пользовались услугами «посутки» и остались довольны ценой и качеством предоставляемого жилья.

В результате запрет, принятый во втором чтении, звучит так: «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Эта формулировка, которую предлагается внести в Жилищный кодекс РФ , оставляет простор для споров. Оказывается, если вы в своей однушке поселили на 3 ночи туриста, то это не значит, что вы оказываете гостиничные услуги. Поскольку главные признаки гостиницы — это наличие нескольких номеров и возможность селиться нескольким группам чужих друг для друга людей, пояснил «КП» председатель Союза жилищных организаций Москвы Константин Крохин .

Что же касается хостелов, то для них лазеек не предусмотрено, и дешевым мини-гостиницам надо будет выселяться из жилого фонда.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Госдума одобрила во втором чтении законопроект о запрете хостелов

5 марта Госдума одобрила во втором чтении законопроект о запрете хостелов и гостиниц в жилых помещениях. Корреспондент «КП» проник в тайны этого бизнеса, но так и не понял, чем он помешал депутатам (подробности).

Ловушки законопроекта о легализации апартаментов

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В октябре 2017 года Минстрой РФ опубликовал на правовом портале проект закона о легализации апартаментов и внесении изменений в законодательные акты.[1] Что именно предлагает министерство и почему документ нуждается в серьезной доработке — читайте в настоящей статье.

Распространение жилищных правоотношений на объекты, расположенные в МФЗ

Итак, начну с того, что законопроект декларирует, что жилище может находиться не только в многоквартирных домах, но и в многофункциональных зданиях (МФЗ). Соответственно, он распространяет право граждан на жилье, расположенное в МФЗ.[2] В этой части проект узаконивает сложившуюся ситуацию. Дело в том, что в России уже лет 15 строятся огромные единые комплексы. Они включают в себя не только жилые помещения, но и общественные, торговые и даже деловые объекты.

Кроме того, документ признаёт владельцев апартаментов одной из сторон жилищных правоотношений. До сих пор собственники апартаментов не считались их участниками.

Определение апартаментов

Впервые на законодательном уровне проект даёт определение и самим апартаментам. Он относит к ним структурно обособленные жилища в МФЗ, которые служат для проживания и обеспечивают доступ к помещениям общего пользования. Вроде бы всё ясно. Однако если мы откроем ЖК РФ и найдем определение квартиры, то увидим, что законодатель считает квартирой также структурно обособленное помещение с возможностью доступа к объектам общего пользования, но только уже в многоквартирном доме.[3]

Получается, что апартаменты отличаются от квартиры только своим местонахождением. Они располагаются исключительно в многофункциональных зданиях. Данное определение сразу же вызывает один большой вопрос.

«Исчезновение» квартир из многофункциональных зданий

Указывая на апартаменты как на единственные жилые помещения в МФЗ, авторы текста обходят молчанием обычные квартиры. Получается, что их вообще нет в таких зданиях. Согласен. Есть много МФЗ, в которых отсутствуют квартиры. Например, гостинично-деловой центр «Парк Победы» в Москве. В нем имеется бизнес-центр, отель, торговые и развлекательные залы и апартаменты. Нет только обычного жилья.

Однако приложение «Б» к Своду правил о многофункциональных зданиях и комплексах[4] прямо говорит, что в многофункциональных зданиях могут быть как апартаменты, так и жилые помещения. Классический пример — многофункциональный комплекс «Фили Град» в столице. Он находится рядом с Филевским парком. В его зданиях соседствуют не только деловые, общественные и торговые помещения, но и квартиры с апартаментами. Подобных объектов сейчас строится много в Москве и других городах России. Более того, есть здания, имеющие по два входа с отдельными холлами. Один для жильцов, а другой — для сотрудников фирм офис-центра.[5]

Получается, что с введением в силу рассматриваемого закона обычные квартиры в МФК (МФЗ) как бы выпадут из правового поля. Понятно, что этого не может быть. Просто авторы допустили смысловую ошибку. Либо никогда не бывали в МФЗ.

Читайте так же:  По существу об официальном трудоустройстве

Перевод нежилых помещений в апартаменты

Документ предусматривает, что владельцы нежилых помещений в зданиях, которые сданы (или будут сданы) заказчикам до 01.01.2019 года, имеют право перевести свою собственность в апартаменты до 31.12.2021 года. Управление таким строением будет осуществляться по правилам для многофункционального здания.

Статья законопроекта, предусматривающая данное положение, вообще требует более точных формулировок и уточнений. О каких постройках идет речь? Я специально показал эту норму собственникам коммерческой недвижимости и некоторым чиновникам. Они ее поняли так, что владельцы данных помещений в многоэтажном доме смогут перевести свои объекты в апартаменты, после чего это здание будет управляться по правилам МФЗ. Но это же нонсенс. Никто не разрешит перевести многоквартирный дом в многофункциональный.

Краткие выводы

Уже при беглом прочтении можно понять, что данный проект впервые поднимает вопрос об апартаментах на законодательный уровень и делает их собственников участниками жилищных правоотношений. На этом плюсы документа, пожалуй, и заканчиваются. Далее идут сплошные минусы. Например, определение апартаментов. Единственный признак, по которому апартаменты отличаются от квартир — это местонахождение в многофункциональном здании. Но как мы выяснили, в МФЗ могут располагаться и квартиры. Так что определение, предложенное авторами документа, некорректно.

К недостаткам проекта можно отнести тот факт, что он исключает наличие апартаментов в многоквартирных домах и квартир в многофункциональных зданиях. А это полностью противоречит рыночным реалиям сегодняшнего дня. Кроме того, совершенно непонятно, можно ли переводить нежилую недвижимость, находящуюся в обычных многоэтажных домах, в апартаменты?

Ко всему прочему, документ ничего не говорит о защите прав дольщиков — собственников апартаментов при банкротстве застройщика. Признавая эту категорию объектов жилыми помещениями, государство обязано внести изменения и в закон о банкротстве. В частности, владельцы апартаментов должны иметь право на предъявление требований о передаче жилой недвижимости и формирование отдельного реестра при банкротстве. Однако законопроект ничего об этом не говорит.

[3] Ст.16 Жилищного Кодекса РФ

[4] Свод Правил СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» утверждены Приказом № 440/пр Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 года

[5] Например, многофункциональное высотное здание «Ладья» в Самаре. Оно является и жилым домом, и

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Подпишитесь на ежедневную рассылку IRN.RU

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Медведев запретил использовать квартиры как гостиницы

Премьер Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее использовать жилые помещения в многоквартирных домах для предоставления гостиничных услуг. В пятницу, 15 ноября, подписанный неделей ранее документ был размещен на портале правовой информации.

Эксперты в области недвижимости тут же предположили, что под запрет попадает и посуточная аренда квартир, хотя в тексте постановления об этом прямо не говорится. А ведь посуточная аренда жилья — услуга у россиян и иностранных туристов очень востребованная. Туристам зачастую выгоднее и удобнее снять на несколько дней квартиру (особенно, если путешествуешь большой компанией), чем снимать номер в гостинице. Популярны квартиры и среди любовных пар.

Как пояснили корреспонденту «Комсомолки» в пресс-службе правительства, постановление не направлено на ограничение прав граждан на аренду квартир. Правительство всего-навсего привело правила пользования жилыми помещениями в соответствие с законом о хостелах. Напомним, с 1 октября в России вступил в силу закон, запрещающий размещение хостелов в жилых помещениях многоквартирных домов. Открыть мини-отель или хостел в многоэтажке теперь можно только после перевода помещения в нежилой фонд.

— Это значит, что если в доме и будет хостел, то, скорее всего, не выше первого этажа и с отдельным входом — таковы требования к нежилым помещениям. Кроме того, нужно будет получить категорию по предусмотренной системе классификации гостиниц, — пояснили « КП » в пресс-службе правительства.

Прокомментировали подписанное Медведевым постановление и в Госдуме .

— Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом. Это записано везде, где только можно, — заявил РИА Новости первый зампред комитета Госдумы по ЖКХ Сергей Пахомов .

Он пояснил, что аренда жилья — это гражданско-правовые отношения, в то время как гостиничные услуги предполагают наличие перечня требований, в частности, обязательную регистрацию гостей в ФМС .

— Поэтому аренду никто запретить не может. По крайней мере, на сегодняшний момент об этом речи не идет, — сказал Пахомов.

А вот к чему ужесточается подход, так это к использованию квартир с целью производства в них какой-либо продукции.

В постановлении говорится, что жилые помещения запрещено оборудовать в промышленные предприятия. Например, полно случаев, когда вьетнамцы или выходцы из Средней Азии снимают квартиры и устраивают в них настоящие швейные цеха. Живут табором и строчат днем и ночью, не давая спать соседям.

В то же время, документ разрешает использовать квартиры

для осуществления предпринимательской деятельности, с оговоркой, что она не мешает другим гражданам. То есть работать за компьютером или с бумагами индивидуальному предпринимателю никто не запрещает.

Видео (кликните для воспроизведения).

Запрет на посуточную аренду квартир в России опровергли.Запрет гостиниц в жилых помещениях не распространяется на посуточную аренду квартир

Законопроект апартаменты признают жильем
Оценка 5 проголосовавших: 1

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here